律师介绍

陶绪宏律师 陶绪宏律师1996年毕业于武汉大学,法学专业,本科。1996年7月至1999年12月在鄂东学院任法律专业教师。1999年以黄冈市第一名的成绩考取全国律师资格,2000年取得律师执业证,至今从事律师工作。2000... 详细>>

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律师姓名:陶绪宏律师

手机号码:13928367333

执业证号:14413200811704628

执业律所:广东香江律师事务所

联系地址:龙门县龙珠广场广东香江律师事务所

成功案例

未婚男女如何用公积金购买新房?

案例:马小姐在上海市一家事业单位工作,其男友在上海一家上市公司工作,他们的月薪共计约1万。现在马小姐跟男朋友还没有领结婚证,之前也没有买过房子,现在马小姐打算步入婚姻殿堂,打算买一套婚房,初步看中的是一套88平米的二手毛坯房,房子是2005年建的,总价约60万。首付由马小姐的男友出,他们可以承受的首付范围在20~30万。因为只有马小姐有公积金,所以贷款想以她作为主贷人,然后二人共同还款。

对此,马小姐有以下几个问题不是很清楚:

1.我们在签订购房合同时需要注意什么?写我的名字还是我们俩人的名字都能写上去?

2.我们选择怎样的贷款方式比较合适?因为我的公积金也只缴存了1年。

3.在贷款银行的选择上有什么窍门?我们俩现在使用不同的银行信用卡,都是金卡客户,信用很好。

4.办理房产证时,我们又需要注意什么?房主是我男友还是我?能否把我男友作为产权人,我作为共有人呢?

案例分析:1.首先要说明一下,由于马小姐购买的是二手房,在办理贷款的时候,关于贷款金额执行的标准是:由银行认可的评估公司出具房产评估报告,由于他们二位都是首次购买住房,在个人征信记录良好的情况下,贷款金额为房产评估值的80%,执行的贷款利率为现行基准利率的七折。

2.在签订购房合同要注意的情况有:(1)房屋产权清晰,没有产权和债务纠纷。(2)售房人的身份和产权所有人为同一人,如果房产为多人共同所有的话,在签订购房合同时应同时到场,即使不能够到场也应该出据司法机关的公证委托书和相关身份证明。(3)房屋产权证上的面积、建筑年代、户型图、测绘图是否与房屋实际情况相符。(4)首付款交接比例和时间的规定。(5)房产过户时间和办理贷款时间及手续费用。(6)房产物业、电话、有线电视、燃气、水费、电费等相关费用的结清及变更。(7)售房人在此房产名下的户口迁出时间。(8)合同中应注明房产交接时,房屋中物品的明细。

3.至于购房合同中写谁的名字,马小姐与男友可以商量。不过考虑到他们还没有成为合法夫妻关系(没有领取结婚证),建议其在购房的过程中,最好以双方的名义办理相关的手续。

4.目前只有马小姐有公积金贷款,按照上海地区公积金管理中心的规定:申请贷款前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月(您是一年)。只有一个人参与贷款的家庭,仍按现有计算规则,基本公积金可贷款额度不超过30万元,若有补充住房公积金的,补充公积金可贷款额度不超过10万元。总计不超过40万元。因此,马小姐最好咨询一下上海地区公积金管理中心,看看其目前可以使用的公积金贷款额度是多少,如果能够满足您的贷款金额需要的话,还是使用公积金贷款相对合算,因为其贷款利率比较低。如果公积金贷款额度不够,马小姐可以选择的贷款方式有商业贷款和组合贷款两种。组合贷款在贷款利率上要小于商业贷款,但是办理手续和费用相对要高。

5.在贷款银行的选择上,最好与他们的发卡行建立贷款业务,由于马小姐的金卡客户身份,在贷款办理的过程中,审批的速度和信用审核的尺度上相对优越。另外,贷款政策灵活、营业网点多也是考虑银行选择的前提。

6.在产权证的办理过程中,主要的事项有:(1)产权人的确定。(2)领证时间的规定。

7.由于马小姐的特殊情况,【银率】给出参考的建议为:在办理购房、签定购房合同、办理贷款、办理产权证的整个过程中,都以双方的名义办理,也就是说两位成为产权的共有人(在整个过程中只有选择商业贷款,才可以实现此流程)。由于首付款是马小姐男友支付的,在考虑合理公平的情况下,可以采取司法公证或在产权证中标明房产拥有比例的途径,来规避他们担心的问题。


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